Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique. Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Il faut distinguer 2 types de vente en viager :
- Le viager occupé : le crédirentier (vendeur) cède son bien au débirentier (l'acquéreur) mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès.
- Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut en disposer dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, à 30% de la valeur vénale du bien.
La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs (époux ou indivisaires : Personne possédant, avec d'autres, des droits de même nature sur la totalité du bien).
En cas de décès de l'un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant, on dit que la rente est réversible. Elle peut également être réduite proportionnellement, on dit que la rente est réductible.
Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété du débirentier dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le crédirentier, celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès. Dans ce cas, le montant de la rente est minoré d'un abattement dans le cadre de la réserve du droit d'usage et d'habitation.
A noter que les frais de notaire sont calculés sur la valeur vénale du bien.
Pour le crédirentier, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers, mais peut-être intéressante dans certains cas : le crédirentier fait don du « bouquet » à son ou ses enfants qui en profitent immédiatement et la rente apporte un revenu permettant d'échapper à la dépendance.
De plus, vendre en viager peut régler la question de la succession et s'il n'y a pas d'autres biens immobiliers d'éviter le recours à un notaire pour la succession, qui n'est alors pas obligatoire.
Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, la rente est indexée, en général à l'aide d'un indice INSEE sur la consommation des ménages.
Le crédirentier s'engage à entretenir le bien ainsi qu'à régler les factures d'électricité, d'eau et de gaz. Le débirentier prendra en charge les gros travaux et s'acquittera de la Taxe Foncière.
Dans le cas de la vente en viager d'un lot de copropriété, la répartition des charges sera prévue lors de la signature de l'acte authentique et la constitution du viager devra être notifiée au syndic de copropriété.
Traditionnellement, les charges courantes de la copropriété ainsi que le règlement des factures d'électricité, eau et gaz seront à la charge du crédirentier et les gros travaux ainsi que les honoraires du syndic et l'assurance des parties communes à la charge du débirentier qui s'acquittera également de la Taxe Foncière.
